El 15 de octubre, el alcalde de Madrid, José Luis Martínez-Almeida, anunció en la Junta de Gobierno que el IBI de la capital bajará al 0,4% para 2027, lo que lo dejará en el mínimo legal que permite la legislación española de haciendas locales. Solo Santander y Zaragoza tenían ese tipo impositivo hasta ahora.
Almeida reconoció que le gustaría bajarlo aún más, pero que la ley no se lo permite. La medida reducirá la recaudación del Ayuntamiento de Madrid en 31 millones de euros respecto a 2026, y en 245 millones desde que el regidor llegó a Cibeles en 2019, cuando el tipo estaba en el 0,51%.
Para los propietarios de viviendas en Madrid capital, la noticia es muy buena. Para los propietarios de viviendas en La Moraleja, no cambia absolutamente nada porque La Moraleja no está en Madrid, sino en Alcobendas, que pertenece al municipio de Alcobendas y que tiene su propio tipo de IBI, independiente del de la capital. Quienes tienen una mansión en el Paseo de la Marquesa Viuda de Aldama o un chalet en El Soto de La Moraleja pagan su IBI al Ayuntamiento de Alcobendas, no al de Madrid, y Alcobendas no ha anunciado ninguna rebaja equivalente.
Lo que hace especialmente relevante este dato es la escala económica de las propiedades en juego. Según datos de Diza Consultores recogidos por Idealista, el precio medio de compraventa en La Moraleja se situó en 2026 en 2,15 millones de euros. Para una propiedad de ese valor catastral, la diferencia entre pagar el IBI al 0,4% de Madrid y al tipo que Alcobendas aplica puede traducirse en centenares de euros al año. No es una diferencia capaz de mover a nadie a cambiar de residencia por sí sola, pero sí es un elemento más que se suma al cálculo que los compradores de alto poder adquisitivo hacen cuando comparan opciones en el norte de la región.
Almeida ha conseguido con esta medida, sin proponérselo expresamente, crear una ventaja fiscal comparativa para las propiedades de lujo dentro de los límites del municipio de Madrid frente a las urbanizaciones del alfoz.
El IBI en Alcobendas y la ventaja que ahora tiene Madrid capital
Alcobendas tiene, según los datos del propio Ayuntamiento, la menor presión fiscal de la Comunidad de Madrid. Es un argumento que el consistorio local repite con frecuencia y que históricamente ha sido cierto: el municipio tiene una política fiscal competitiva que ha atraído a las sedes de decenas de multinacionales y a miles de residentes de alto patrimonio. Pero la rebaja de Almeida al mínimo legal introduce una variable nueva en esa ecuación.
El tipo del IBI de Alcobendas ha estado en los últimos años en el 0,43%, según los datos del catastro municipal. Con la nueva tarifa madrileña del 0,4% para 2027, la diferencia es de tres centésimas. Para la propiedad media de La Moraleja —2,15 millones de euros de precio de mercado, con un valor catastral significativamente inferior pero igualmente elevado— esas tres centésimas pueden representar entre 200 y 600 euros anuales de diferencia, dependiendo de la actualización catastral de la finca concreta.
No es una diferencia que haga que nadie abandone La Moraleja para instalarse en La Moraleja de las Lomas o en Valdemarín. Pero en un mercado donde los compradores internacionales ya representan el 31,8% de las operaciones de compraventa en La Moraleja y donde los compradores valoran cada detalle fiscal y regulatorio antes de invertir varios millones de euros, la ventaja comparativa de Madrid capital se ha ensanchado.
El portavoz socialista en el Ayuntamiento de Madrid, Enma López, aseguró que las bajadas acumuladas del IBI desde 2019 suponen unos 2.700 euros al año para propietarios en barrios como El Plantío, que son inmediatamente comparables con La Moraleja en términos de perfil de vivienda. «Los primeros se han podido pagar un viaje al Caribe», dijo. La portavoz de Más Madrid, Rita Maestre, fue más directa aún al señalar que los grandes fondos de inversión propietarios de más de 20 viviendas en Madrid capital se habrán ahorrado con Almeida 16.000 euros en el recibo del IBI desde 2019.
Lo que cambia para los compradores que comparan La Moraleja con Madrid capital
El comprador tipo de La Moraleja que está evaluando dónde ubicar su residencia en el norte de Madrid hace una comparación que incluye seguridad, colegios internacionales, tamaño de parcela, privacidad y acceso a servicios. El IBI nunca ha sido el factor determinante en esa decisión. Pero desde 2027 habrá un argumento adicional que los comerciales de inmobiliarias de lujo en los distritos de Chamartín, Salamanca o Hortaleza podrán esgrimir frente a los de La Moraleja: el IBI en Madrid capital es ahora el más bajo que permite la ley en España.
El Ayuntamiento de Alcobendas podría teóricamente equiparar su tipo al 0,4% si quisiera situarse en el mismo nivel que Madrid. La legislación de haciendas locales permite ese tipo a todos los municipios, no solo a la capital. Pero hacerlo implicaría renunciar a una parte de los ingresos que financian los servicios municipales, y Alcobendas no ha anunciado ningún movimiento en esa dirección. Lo que sí ha anunciado es que la presión fiscal en el municipio ya era la menor de la Comunidad de Madrid. Si Madrid capital acaba de igualarse al mínimo legal, ese argumento tendrá que matizarse.
Para los miles de propietarios de La Moraleja y El Soto que pagan su IBI al Ayuntamiento de Alcobendas, el anuncio de Almeida es simplemente una noticia que no les afecta. Para los que están evaluando si comprar en La Moraleja o en una zona comparable dentro de los límites del municipio de Madrid, es un elemento más en una ecuación que ya era favorable a La Moraleja por muchas otras razones, pero que acaba de quedar un poco más equilibrada.
