La oferta en La Moraleja y El Soto sigue atrapada en una escasez estructural que ninguna promoción nueva logra compensar. A abril de 2026 los portales concentraban alrededor de 134 viviendas a la venta en la urbanización de La Moraleja, unas 76 en El Soto y apenas 35 en El Encinar de los Reyes, un stock que se agota casi a la velocidad a la que entra porque el suelo consolidado y las parcelas grandes apenas dejan margen a desarrollos nuevos. Esa rigidez explica que el mercado esté ajustando por cantidades y no por precios: según DIZA Market, las compraventas en La Moraleja cayeron un 46,3% desde finales de 2025 y acumulan un descenso del 53,2% en el cómputo de doce meses. La rotación se ha vuelto, además, muy desigual: el producto bien posicionado se vende en tres a seis meses, mientras que el que no encaja por precio, estado o distribución supera con facilidad los nueve y hasta los doce meses.

Quien sostiene estos precios ya no es únicamente el comprador local. El 31,8% de las operaciones en La Moraleja corresponde ya a extranjeros, frente al 23,6% de un año antes, atraídos por chalets reformados o de obra nueva, parcelas amplias, seguridad y cercanía a los colegios internacionales. El comprador español, mayoritariamente persona física (el 85,6% de las compras se hace a título particular), se concentra en pisos de tres o cuatro dormitorios en El Soto y El Encinar, donde aún aparecen oportunidades desde 850.000-900.000 euros, frente al umbral de 1,5 millones de la urbanización clásica. Por arriba se ha abierto un tramo nuevo de mansiones de 20 a 30 millones (Villa Serenity se vendió por 25 millones) que empuja el importe medio de compraventa hasta 2,4 millones, un 62,2% más que a cierre de 2025.