El Consejo de Ministros del martes 29 de septiembre tiene previsto aprobar un real decreto ley de vivienda que el Ministerio de Vivienda define como «ambicioso y transversal». La norma llega acelerada por la presión política y social generada tras el desahucio de Maricarmen, una mujer de 87 años con discapacidad que llevaba setenta años en su vivienda del barrio madrileño del Retiro y fue expulsada el pasado miércoles por un fondo de inversión. Su caso, que se viralizó en pocas horas, dio nombre popular al texto que el Gobierno lleva tiempo negociando.
Eso sí, que el Gobierno lo lleve mañana al Consejo de Ministros no garantiza que entre en vigor: necesitará ser convalidado en el Congreso en el plazo de un mes, y los votos de Junts y Podemos —socios imprescindibles para la mayoría— no están todavía confirmados.
Lo que se conoce del texto en negociación son diez bloques de medidas, aunque su concreción exacta sigue abierta a última hora. Para los vecinos de Alcobendas y La Moraleja, el impacto del decreto dependerá mucho de en qué medidas quede finalmente el texto y de si el Congreso lo convalida. No es lo mismo que salga con control de precios —que Podemos exige y el Gobierno ha descartado expresamente— que sin él. No es lo mismo que incluya prórroga obligatoria de contratos que que no la incluya. Y no es lo mismo para un municipio como Alcobendas —que la Comunidad de Madrid no ha declarado zona de mercado residencial tensionado— que para municipios donde ese mecanismo sí está activo.
Lo que puede cambiar para inquilinos y compradores en Alcobendas
La medida más debatida y con más impacto potencial sobre el mercado de alquiler es la estabilización de los contratos. El Gobierno plantea blindar a los inquilinos frente a subidas abusivas y frente a determinadas no renovaciones contractuales. En la práctica, esto podría afectar a los contratos de alquiler de temporada, una figura que en los últimos años ha proliferado como vía para evitar la aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos ordinaria. Si el decreto regula o limita los contratos de temporada, el mercado de alquiler de El Soto de La Moraleja y otras zonas del Distrito Urbanizaciones podría verse afectado, ya que es una modalidad habitual en viviendas de alto standing arrendadas a ejecutivos desplazados, familias en transición o trabajadores internacionales del Parque Empresarial.
La segunda medida con mayor potencial de impacto en Alcobendas es la prohibición de compra especulativa por fondos de inversión. Impedir que determinados fondos adquieran viviendas con fines puramente especulativos está pensado para municipios con mercados tensionados, pero podría tener efectos secundarios en el norte de Madrid. La Moraleja ha registrado en 2026 una subida del 45% en el precio medio de compraventa, con un incremento muy notable de la cuota de compradores extranjeros —hasta el 31,8%—, muchos de ellos con estructuras jurídicas de inversión internacional. Una restricción a la compra especulativa institucional podría reducir una parte de esa demanda y enfriar ligeramente el mercado, aunque los compradores individuales de alto patrimonio —que representan la mayoría de las operaciones en La Moraleja— no estarían afectados por esta limitación si el texto se redacta con precisión técnica.
La protección reforzada ante desahucios es otra de las medidas en negociación, y aunque su efecto principal está pensado para familias vulnerables en situación de impago, tiene también una lectura local importante. Alcobendas tiene activa desde marzo de 2026 la Oficina Antiocupación municipal, con asesoramiento jurídico y psicológico gratuito para propietarios afectados. Si el decreto refuerza los procedimientos de suspensión de desahucios por vulnerabilidad, el impacto se sentirá especialmente en el parque de vivienda municipal y en las propiedades de pequeños propietarios que alquilan en los barrios del casco urbano. En La Moraleja propiamente dicha, el perfil de propietario es distinto y el riesgo de impago es estructuralmente menor, pero no inexistente en el segmento de vivienda vacacional o de segunda residencia arrendada.
Lo que interesa especialmente al mercado de alquiler turístico de la zona
El decreto también prevé regular el alquiler turístico, incluyendo la aplicación de IVA a los pisos turísticos que actualmente operan en régimen de exención. Para Alcobendas y su entorno, esta medida tiene una dimensión doble. Por un lado, la zona tiene viviendas en plataformas como Airbnb y Booking, especialmente en El Soto y en el entorno de Moraleja Green, dirigidas a ejecutivos y viajeros de empresa. Si esas viviendas pasan a tributar con IVA, el precio al viajero subirá o el margen del propietario bajará, lo que podría reducir la oferta en ese segmento. Por otro lado, la posibilidad de que el decreto modifique el umbral de votación en las comunidades de propietarios para prohibir los pisos turísticos —ya introducida en el Plan Estatal de Vivienda con las tres quintas partes de los votos— podría empujar a más comunidades del Distrito Urbanizaciones a tomar esa decisión.
La incógnita más relevante para el mercado de compraventa de Alcobendas es la reducción del IVA en la construcción de vivienda protegida con calificación permanente. Si finalmente el decreto incluye una rebaja del IVA aplicable a la construcción de VPO permanente, el impacto más directo se sentirá en proyectos como los del Plan Vive municipal y, a medio plazo, en las 8.600 viviendas de Valgrande, de las que el 54% serán protegidas. Un IVA más bajo en la construcción de VPO abarata el coste final para el promotor, lo que teóricamente se traslada al precio de acceso para el comprador.
Lo que está claro es que Alcobendas no está declarada zona de mercado residencial tensionado por la Comunidad de Madrid. Eso significa que los mecanismos más intervencionistas de la Ley de Vivienda de 2023 —como el índice de referencia de precios del alquiler— no se aplican aquí automáticamente, aunque el decreto los refuerce. La Comunidad de Madrid tampoco ha mostrado intención de activar esa declaración para ninguno de sus municipios. Para los propietarios e inquilinos de Alcobendas y La Moraleja, el decreto de mañana es, en esa clave, más un cambio en el entorno regulatorio nacional que una intervención directa sobre su mercado concreto. Al menos hasta que el Congreso lo vote, y dependiendo de cómo quede el texto definitivo.
