La Moraleja continúa siendo un enclave de referencia en el mercado inmobiliario de lujo, donde la combinación de ubicación, tamaño de parcelas y servicios exclusivos genera una alta presión sobre la oferta disponible. El crecimiento de la demanda, tanto nacional como extranjera, unido a la limitación del suelo y la consolidación de urbanizaciones ya existentes, ha mantenido los precios en niveles elevados y dificulta la disponibilidad de viviendas para compradores nuevos.
En 2025, el mercado de lujo en la urbanización registró cifras históricas en términos de transacciones y valor de operaciones. Varias propiedades alcanzaron precios próximos o superiores a los 20 millones de euros, destacando el peso de La Moraleja en la región como uno de los principales focos de inversión residencial de alto nivel. Estas cifras reflejan un mercado en el que la escasez de oferta se combina con la demanda sostenida, manteniendo la presión sobre los precios y limitando la capacidad de acceso de nuevos compradores.
Según datos del Portal Estadístico del Notariado, el precio medio por metro cuadrado en Madrid capital se situó en 4.857 euros, mientras que Alcobendas, donde se encuentra La Moraleja, alcanzó los 5.033 euros por metro cuadrado, superando a la capital en casi 200 euros. Pozuelo de Alarcón se sitúa también por encima de los 4.000 €/m², con 4.214 euros por metro cuadrado, reflejando cómo la demanda en urbanizaciones de alto nivel eleva los precios medios en el entorno de la capital.
Datos más recientes de Idealista muestran que, en febrero de 2026, el precio medio por metro cuadrado en La Moraleja se situó en 7.627 euros, con un incremento del 0,9% frente a enero de 2026 y un 22% frente a febrero de 2025. En paralelo, el precio medio de alquiler alcanzó los 18,7 €/m², mostrando una presión menor que en la compraventa, pero reflejando también la alta demanda de vivienda. En este campo, el crecimiento interanual fue de ‘solo’ el 2,3%.
ESCASEZ DE OFERTA
La escasez de oferta en La Moraleja se explica por varios factores. Por un lado, el terreno disponible es limitado, y las parcelas son grandes, lo que reduce la posibilidad de nuevas construcciones. Por otro, la urbanización está formada por viviendas ya consolidadas, muchas de ellas históricas o reformadas, que no suelen salir al mercado con frecuencia.
Fuentes del sector inmobiliario explican a LA MORALEJA que la combinación de estos factores «genera un stock reducido, que se ve intensificado por la alta demanda de compradores nacionales e internacionales que buscan seguridad, privacidad y servicios de alto nivel».
El perfil de los compradores es variado. Las operaciones más importantes en 2025 incluyeron tanto clientes extranjeros interesados en propiedades exclusivas como compradores nacionales que buscan ubicaciones privilegiadas dentro del Soto de La Moraleja y el Encinar.
La presencia de colegios de primer nivel, clubs deportivos, campos de golf y oferta gastronómica consolidan la urbanización como un espacio completo, donde los residentes pueden cubrir todas sus necesidades sin salir del barrio. La falta de nuevas promociones dentro de La Moraleja contribuye a mantener la escasez de oferta.
LA FALTA DE NUEVAS PROMOCIONES ELEVA LOS PRECIOS EN LA MORALEJA
Aunque se desarrollan proyectos en zonas colindantes, como La Solana, la superficie de nuevas parcelas sigue siendo limitada y la densidad de viviendas en estas zonas no es comparable con la existente en La Moraleja. Además, las nuevas promociones no siempre se comercializan de inmediato y requieren tiempo para finalizar construcción y urbanización, prolongando la tensión en el mercado.
El mercado de lujo se caracteriza por operaciones individuales de alto valor, lo que hace que cada propiedad tenga un impacto significativo en la media de precios de la zona. En 2025 se batieron récords de operaciones y precios, con ventas por encima de los 20 millones de euros, pero también con un número muy reducido de propiedades disponibles en relación con la demanda existente.
Este desajuste contribuye a la persistente presión sobre los precios y refuerza el papel de La Moraleja como referente en el mercado de lujo. El crecimiento sostenido de los precios en La Moraleja no ha frenado la demanda. Las operaciones siguen cerrándose y las propiedades continúan buscando compradores con capacidad para asumir valores excepcionales. La alta presión sobre la oferta se refleja también en la rapidez con la que se venden las viviendas disponibles.
En paralelo, el desarrollo de La Solana podría aportar nuevas viviendas de calidad similar a las de La Moraleja, lo que permitiría aumentar ligeramente la oferta. Sin embargo, la ocupación de estas nuevas viviendas también plantea desafíos de tráfico y accesos, por lo que será necesario que las autoridades y promotoras coordinen soluciones que mantengan la habitabilidad y la seguridad de la urbanización.
