Comprar una vivienda en La Moraleja nunca ha sido barato, pero lo que revelan los datos del segundo trimestre de 2026 supera cualquier registro anterior. El importe medio de las compraventas en la urbanización ha escalado hasta los 2,15 millones de euros, un 45% más que a cierre de 2025, según el último informe de Diza Consultores recogido por Idealista. No es una subida puntual ni atribuible a una operación excepcional. Es el resultado de una doble presión sostenida que la propia consultora describe como un caso sin precedentes en el mercado residencial premium de Madrid: el precio por metro cuadrado ha subido un 11,6% en apenas seis meses y la superficie media de las viviendas ha pasado de 231 a 301 metros cuadrados, multiplicando la barrera de entrada incluso para los compradores más solventes.
Diza ha catalogado a La Moraleja como «el caso más extremo de pérdida de accesibilidad dentro del mercado residencial premium de Madrid en el segundo trimestre de 2026″. La métrica que utiliza la consultora para medir esa accesibilidad es reveladora: con un millón de euros, un comprador solo puede adquirir 0,464 viviendas tipo en La Moraleja, frente al 0,675 registrado apenas tres meses antes. Dicho de otro modo, el mismo dinero compra hoy en La Moraleja prácticamente la mitad de lo que compraba a principios de año. Por delante en términos de accesibilidad quedan Recoletos, con un índice de 0,617, y Castellana-Lista, con 0,726, ambas en el centro de Madrid y con precios por metro cuadrado muy superiores a los de la urbanización del norte.
Ese último dato merece detenerse. El precio del metro cuadrado en La Moraleja, situado en 7.158 euros, no es el más elevado de la Comunidad de Madrid. Por delante están Recoletos con 12.295 euros por metro cuadrado, Almagro con 9.221 euros y Castellana-Lista también con 9.221 euros. Lo que hace única la situación de La Moraleja no es el euro por metro cuadrado, sino la combinación de ese precio unitario con unas viviendas que cada vez son más grandes y, por tanto, más caras en términos absolutos. Como concluye Diza, «la accesibilidad real no depende solo del euro por metro cuadrado. Cuando suben a la vez el precio unitario, la superficie y el importe medio de las transacciones, la barrera de entrada se multiplica».
Un mercado que se encoge en operaciones pero crece en importe
El efecto inmediato de ese encarecimiento es una contracción del volumen de transacciones. El número de compraventas ha registrado un descenso del 46,3% desde diciembre de 2025, un dato que Diza califica de «muy relevante» y que atribuye en parte al aumento de la superficie media de las viviendas que se venden. Hay menos operaciones, pero las que se cierran son de mayor importe y sobre inmuebles más grandes, lo que eleva la media general y al mismo tiempo expulsa del mercado a compradores que hasta hace unos meses tenían capacidad para entrar en la zona.
La vivienda tipo en La Moraleja hoy no es la misma que hace doce meses. La superficie media ha pasado de 231 metros cuadrados en el cuarto trimestre de 2025 a 301 metros cuadrados en la actualidad, lo que supone un incremento acumulado del 30,3% en el semestre. Desde Diza explican que este movimiento es coherente con una mayor presencia relativa de operaciones sobre viviendas de gran tamaño, especialmente producto unifamiliar de elevado importe absoluto. Las mansiones y chalés de más de 400 y 500 metros cuadrados, con parcelas grandes, piscina y zonas ajardinadas, son las que están tirando del mercado y las que están marcando el importe medio hacia arriba.
El comprador extranjero, cada vez más protagonista
Hay un tercer factor que completa el cuadro y que explica en parte por qué los precios siguen subiendo a pesar de que las transacciones caen. La cuota de comprador extranjero en La Moraleja ha pasado del 23,6% al 31,8%, con un avance acumulado de 8,3 puntos porcentuales en el semestre, consolidando a Madrid como un «activo refugio en Europa ante las incertidumbres geopolíticas». Ese comprador internacional, que llega con capacidad financiera elevada y criterios de compra poco sensibles al contexto económico español, es uno de los motores que mantiene el mercado activo pese a la contracción de las transacciones y a un entorno de tipos de interés al alza.
La tendencia encaja con lo que están viviendo otras capitales europeas de referencia. El mercado de la vivienda de lujo a nivel mundial se ha ralentizado, pero Madrid se sitúa como uno de los mercados líderes en Europa, junto a Zúrich, lo que atrae capital internacional en busca de activos seguros en un contexto de incertidumbre geopolítica prolongada. La Moraleja, con su combinación de arbolado centenario, seguridad perimetral, colegios internacionales de primer nivel y proximidad al aeropuerto y a las sedes corporativas del norte de Madrid, es el activo más singular de ese mercado.
Para quien ya vive en La Moraleja, la revalorización de la propiedad en un 45% en apenas seis meses es extraordinaria en términos de patrimonio. Pero también significa que el entorno en el que vive se está volviendo más exclusivo, menos accesible para nuevos compradores y más dependiente de un perfil de demanda internacional que responde a lógicas propias.
