Si tienes un millón de euros y crees que todavía puedes estrenar chalet en La Moraleja, tenemos que darte una mala noticia: el sueño se acaba de poner imposible para los compradores nacionales de a pie. El nuevo informe DIZA Market, que acaban de publicar los profesores Fernando Pinto y María Luisa Medrano, de la Universidad Rey Juan Carlos, confirma lo que en el barrio ya se barruntaba desde hace meses: el mercado residencial de lujo ha cruzado una línea roja de la que ya no hay vuelta atrás.
Qué ha pasado para que un millón de euros se haya quedado corto en La Moraleja
El dato es demoledor. Según el Índice de Accesibilidad Real (IAR) que manejan los investigadores, con un millón de euros apenas se puede comprar el 46,4% de la vivienda tipo en La Moraleja (código postal 28109). Es decir, necesitarías más del doble de ese presupuesto para cerrar una operación media, que ahora mismo ronda los 2,15 millones de euros. Hace solo seis meses ese importe estaba en torno a los 1,5 millones, así que la subida ha sido de un 45% en apenas medio año.
No es que los pisos y chalets de la zona sean más pequeños, al contrario. La superficie media de las viviendas que se venden ha pasado de 231 a 301 metros cuadrados. Y el precio por metro cuadrado ha subido un 11,6% en el mismo periodo. La combinación de ambas cosas ha disparado la factura final para quien quiera mudarse al otro lado de la A-1.
Quién está comprando en La Moraleja si los vecinos de toda la vida ya no pueden
La respuesta la da el propio informe: uno de cada tres compradores (el 31,8%) es extranjero, frente al 23,6% del semestre anterior. «La cuota de compradores internacionales ha sido el combustible que ha encendido este rally de precios», nos explica Fernando Pinto. En la práctica, eso significa que el comprador local, el que conoce los atajos de la carretera de Burgos y sabe dónde aparcar un domingo en el Centro Comercial La Viña, se ha quedado fuera de juego.
Con un índice de accesibilidad de 0,464, La Moraleja es el mercado más restrictivo de toda la región; un millón de euros apenas cubre la mitad de lo que cuesta una vivienda tipo
Y no es solo La Moraleja. El informe de DIZA señala que ya son nueve las zonas prime de Madrid donde resulta imposible comprar con un millón de euros: Recoletos, Castellana-Lista, Aravaca, Nueva España-Castilla, Plaza Castilla-4 Torres, La Finca, Jerónimos y Ciudad del Campo se suman a la lista. Pero el caso de Alcobendas es especialmente llamativo porque desde 2017 el IAR no había bajado del 1, y ahora se ha desplomado hasta ese 0,464 histórico.
Lo que este mazazo silencioso le cuenta a quien vive al norte de la M-40
En la redacción hemos tirado de hemeroteca y hemos encontrado un precedente que ayuda a entender la locura. En el primer trimestre de 2022, el precio medio de una vivienda en La Moraleja rondaba los 900.000 euros, según datos del mismo portal notarial. Es decir, en cuatro años el importe se ha más que duplicado, empujado por un interés inversor que ve en este rincón de Alcobendas un activo refugio a prueba de sobresaltos geopolíticos.
Mientras tanto, los compradores nacionales que buscan algo parecido a la vida tranquila de La Moraleja han de mirar más al sur, hacia Sanchinarro o la zona de Valdelacasa, donde los precios todavía permiten con un millón de euros comprar algo más que un piso de dos dormitorios. «Menos transacciones no significan debilidad, sino un filtro de acceso más duro y una mayor selectividad del comprador», zanja Medrano. El mercado no está pinchando: se está volviendo más exclusivo.
En fin, si hace un año nos hubieran dicho que un millón de euros no daba ni para media casa en Alcobendas nos habríamos reído. Pero las cifras no mienten. Así que ya sabes, si tienes un millón y estabas soñando con la urbanización de los chalets blancos, mejor consulta el informe DIZA antes de pedir la hipoteca. Nosotros, mientras tanto, seguiremos tomando el café en el Megapark y contando lo que pasa al norte de la M-40.
